• [觀點]溫州新政:地產泡沫樣本的救贖之路
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2013-08-16  /  瀏覽:2758 次  /  

   

溫州,這個曾因“炒房團”和“民間信貸”聲名遠揚的城市,最近因觸及敏感的地產政策松綁,再次回歸公眾視野。

 

溫州新政引發猜想

 

8月9日,溫州當地媒體報道,市房屋登記中心相關負責人表示,以前在限購令出臺后只能新購一套住房的家庭,現在只要名下沒有房屋的可以新購兩套。這則消息,迅速被各大財經媒體放大,并被解讀為溫州市對史上最嚴限購令的放寬。

 

消息的浮出還具有重要的市場背景。一方面,在近期召開的中央經濟工作會議上,不再提對房地產的調控,而是強調健康發展;另一方面,房地產公司再融資即將開閘的預期塵囂直上,包括北京城建、三湘股份、金科地產等數家上市公司都接連提交了方案。

 

不少輿論開始認為,在“保增長”的壓力下,政府依然無法擺脫對支柱產業房地產的依賴;進一步講,許多業內人士預期,房地產的調控政策已經發生了微妙變化,新的投資或投機節點或來臨。典型的觀點來自“地產大嘴”任志強,他在近期一次地產發布會上稱,新一屆政府可能更希望房價上漲,否則大規模的地方債窟窿難以抹平,同時還撂下狠話:“你可以不信,但是別后悔就行了。”

 

溫州的樓市松綁攪動了一江春水,當地監管部門亦倍感壓力。浙江省住建廳的負責人在日前回復媒體時表示,“正在進行調查、了解,不排除有收回的可能性。”溫州市房管局監管處亦急忙澄清:“沒有調整,是完全按照國務院的政策執行限購令。”業內人士表示,溫州市的樓市松綁并未突破上級框架,而是對2011年以來嚴于其他城市水平的調控進行“糾偏”。

 

溫州國內生產總值(GDP)數據與房價走勢或許能佐證“糾偏”一說。據公開數據顯示,溫州市今年上半年GDP增速為7.4%,較上一季度下降0.3%,低于全省8.3%的增速,排名在浙江省靠后。此外,新建商品住宅價格指數已經連續第22個月下降。

 

然而,溫州的示范性舉動會否引發各大中城市的連鎖反應?在政策預期上,媒體稱,近期國務院召集一些經濟學家召開了一次小范圍的座談會,而會上大家普遍對下半年形勢不樂觀,大部分學者建議下半年不出房地產調控政策,一旦出臺,7.5%的GDP底線很難保證。有媒體則直接點出,像舟山、珠海、金華、寧波等非省會的限購城市,極有可能成為限購松綁的“潛力”城市。

 

“調控的政策正發生微妙變化,從之前輿論熱議的地產再融資開閘,再到如今的限購松綁,市場更趨向于相信房地產在"有保有壓"的思路下,會進入一個良性調整的階段。”中國上市公司輿情中心輿情分析師李勇表示。

 

典型的地產泡沫樣本

 

領會政策風向或是中國地產利益相關方曠日持久的一場博弈游戲,然而當前逐漸明朗的預期,甚至已經引來了部分炒房客的蠢蠢欲動。這會否催生一波樓市投機熱,為不少公眾所擔憂。這方面,作為引爆政策關注度的溫州市,可謂是資本過度投機樓市的一個經典縮影,算得上一個值得警惕的樣本。

 

2008年金融?;?,實體經濟持續低迷、銀行信貸寬松,溫州市實體企業紛紛投身“蓋樓”、“炒房”的大潮,成為溫州前一輪房價暴漲的主力軍,同時加入的還有龐大的民間借貸資金。2010年前后,溫州市區縣屢創“地王”,房價也一度超過上海排名第一。

 

溫州大學房地產研究所的數據顯示,2006年,溫州市區住宅銷售均價為每平方米8000元左右,2010年已上漲為每平方米25000元,2011年上半年一路上漲至每平方米34674元。其中轟動一時的樓盤—綠城鹿城廣場,價格從2008年首次開盤時的4.38萬元/平方米一路攀升到2010年的7萬至10萬元/平方米,將溫州房價推向高潮并轟動全國。而資本過度投機的泡沫很快就被中央的“限購令”戳破。2011年3月,溫州市房管局下發《關于落實住房限購政策有關問題的通知》,規定溫州市戶籍居民家庭及納稅一年以上的非本市戶籍居民家庭只能新購買1套商品住房。

 

自此,溫州樓市一蹶不振,房價持續下滑至今,平均跌幅達30%-40%,當地眾多實體企業深套其中??梢運滴輪菔械姆康夭諧∫砸歡渭痰氖奔?,走完了以資本推動為主要力量,滋生泡沫并快速破滅的過程。這對于地產行業發展及投資來說,不失為一個極佳的觀測樣本。

 

輿論呼喚長效市場機制

 

像是一個環環相扣的鎖鏈,溫州曾因轟烈的投機引來嚴厲的政策調控;如今被稱為“糾偏性”的政策放松,又帶來新一輪房地產上漲的市場預期。

 

對此,對于政策性調控對房地產市場起伏的左右,不少市場人士寄望于通過長效的市場機制安排,來避免類似溫州式地產案例的滋生,如房產稅、土地制度、資產證券化改革等。

 

《南方日報》援引同策咨詢研究部總監張宏偉的話表示:“從樓市調控政策走向及趨勢來看,限購等行政化調控手段并不是一個長效性調控措施,遲早有其退出的一天。未來限購肯定會逐步寬松取消,經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然。”

 

同時,中國房地產業協會副會長朱中一最近在海南某論壇上亦表示,“國務院有關部門制定的全國城鎮化發展規劃和促進房地產市場平穩健康發展的長效機制還處在論證階段,估計還要三個月左右才能出臺。”長遠來看,樓市調控去行政化大勢所趨,以及勢必更多依賴于市場化手段調節。(據證券時報)

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